Você já ouviu falar em usucapião de fazendas?
Pois no ano de 2023, as disputas judiciais por usucapião de imóveis rurais aumentaram 30% no país.
Esses dados são muito preocupantes, e nesse artigo você vai entender o porquê.
O usucapião ocorre quando alguém adquire a propriedade de um imóvel por sua posse prolongada, mesmo que originalmente não fosse dono legal do bem.
Nas áreas rurais, os conflitos têm crescido nos últimos anos.
Segundo o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), atualmente existem centenas de processos de reintegração de posse movidos por fazendeiros contra pessoas que tentaram obter fazendas por meio do usucapião previsto na Constituição para áreas acima de 50 hectares.
Essa situação tem gerado insegurança jurídica tanto para os vendedores quanto para os compradores desse tipo de imóvel, pela imprevisibilidade do desfecho das ações judiciais.
Contratos milionários podem estar em risco.
Mas quais são exatamente os riscos envolvidos e como evitá-los?
Ao ler este artigo você vai:
- Entender o que é usucapião de fazendas e suas particularidades;
- Desvendar os riscos para vendedores e compradores;
- Saber como se proteger com orientação jurídica adequada
A informação correta é a melhor arma para tomar decisões seguras e conscientes em uma transação tão delicada.
Acompanhe a leitura e tenha todas as respostas de que precisa!
O que é usucapião de fazendas?
O usucapião de fazendas ocorre quando alguém requer a propriedade de uma área rural por sua posse prolongada, mesmo não sendo o proprietário original registrado.
Conceito de usucapião de fazendas
O usucapião rural está previsto no Código Civil brasileiro.
Pelas regras atuais, é possível pleitear a propriedade de fazendas por posse de até 50 hectares por 10 anos ou por 15 anos para propriedades maiores.
Além do tempo transcorrido, o possuidor deve ter cultivado a terra e morado no local para caracterizar o ânimo de dono.
Cumprindo esses e outros requisitos, é possível ingressar com uma ação judicial pedindo a transferência do registro de propriedade.
Diferenças para outros tipos de usucapião
O usucapião de áreas rurais tem particularidades em relação ao urbano.
Enquanto neste os prazos são menores (5 anos) e não há exigência de cultivo ou moradia, nas fazendas essas condições precisam ser comprovadas para configurar a posse qualificada.
Outra diferença crucial é que não há limite de área para a aquisição da propriedade no meio rural por usucapião, desde que dentro das exigências legais.
Nas cidades, há tetos de 250 ou 500 m2 dependendo do caso.
Quais são os riscos do usucapião de fazendas para o vendedor?
O proprietário original do imóvel rural pode enfrentar prejuízos consideráveis em uma transação de venda envolvendo usucapião.
Risco de perder a propriedade sem indenização
Caso o comprador consiga provar os requisitos e obtenha uma sentença favorável, o antigo dono perde o direito sobre a área sem receber qualquer pagamento referente ao valor real de mercado da fazenda.
Disputas judiciais complexas e demoradas
Para reaver a posse, o proprietário precisará mover uma ação de reintegração, o que pode levar muitos anos tramitando nas diversas instâncias do Judiciário.
São processos caros e sem garantia de êxito.
Dificuldade de propor acordos ou soluções
Como o comprador não tem interesse em abrir mão da posse conquistada, costuma ser difícil chegar a acordos extrajudiciais de compra e venda ou arrendamento da propriedade em litígio.
Quais são os riscos do usucapião de fazendas para o comprador?
Quem adquire uma fazenda nessas condições também não está livre de problemas.
Veja quais são os principais riscos para o comprador:
Insegurança sobre direito à propriedade
Mesmo comprovando a posse prolongada, não há garantia de manutenção futura desse direito, pois o antigo dono pode entrar com pedido de reintegração.
Investimentos consideráveis no imóvel
Geralmente o comprador gasta valores representativos em benfeitorias, mas corre o risco de perder tudo caso sobrevenha uma decisão judicial revertendo a propriedade.
Herança comprometida
A incerteza sobre o direito sucessório também compromete os herdeiros, que podem não conseguir assumir de fato a propriedade da área rural caso o inventor falecido a tenha adquirido por usucapião.
Conclusão sobre os riscos do usucapião de fazendas
Pudemos entender que o usucapião de imóveis rurais envolve diversos riscos tanto para o vendedor original quanto para quem compra a propriedade.
O antigo dono corre o risco de perder o bem sem receber pelo valor real, além de precisar entrar em disputas judiciais complexas e demoradas caso queira reaver a posse.
Já o comprador, apesar de conseguir registrar o imóvel em seu nome após comprovar a posse prolongada, não tem garantia absoluta de manutenção desse direito, podendo inclusive perder a herança pela incerteza jurídica.
Diante desse cenário de imprevisibilidade, é fundamental que tanto vendedores quanto compradores busquem se assessorar com advogados especializados antes de formalizar qualquer acordo envolvendo usucapião de fazendas.
O balanceamento adequado dos interesses e o entendimento profundo dos riscos por ambas as partes é essencial para viabilizar uma transação segura e evitar disputas judiciais extremamente desgastantes no futuro.
Espero que as informações apresentadas tenham sido úteis!
Caso tenha mais dúvidas, lembre-se sempre de fazer contato conosco.
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Um abraço e até a próxima!
